Kebijakan Hunian Berimbang

Wawancara bersama Dr. Hazaddin T.S. Deputi Bidang Pengembangan Kawasan Kementerian Perumahan Rakyat.

Selama ini kebijakan tentang Lingkungan Hunian Ber­imbang hanya dinaungi oleh Surat Keputusan Bersama (SKB) tiga Menteri pada tahun 1992, dengan harapan terwujudnya sebuah lingkungan perumahan dan kawasan permukiman yang serasi, bagaimana Bapak memandang kebi­ jakan ini di masa lalu?

Sebagaimana dimaklumi kebijakan tentang Hunian Berimbang pada waktu yang lalu adalah melalui SKB Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 648-384 Tahun1992, Nomor 739/KPTS/1992, Nomor 09/KPTS/1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Permukiman dengan Lingkungan Hunian Berimbang atau yang lebih dikenal dengan pola 1:3:6. Kebijakan Lingkungan Berimbang dimasa lalu dapat dilihat dari beberapa hal, antara lain.

Pertama, dari aspek tujuan, kebijakan ini bertujuan untuk mewujudkan perumahan dan kawasan permukiman yang sehat, aman, serasi dan teratur dengan berbagai kelompok masyarakat dari berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial, berbasis rasa kekeluargaan, kebersamaan dan kegotong-royongan serta menghindari terciptanya lingkungan perumahan eksklusif, yang dapat mendorong terjadinya kerawanan dan kecemburuan sosial melalui pola 1:3:6 (1 rumah mewah : 3 rumah menengah : 6 rumah sederhana).

Kedua, dari aspek pelaksanaannya kebijakan ini harus  diakui banyak menghadapi kendala dalam operasionalisasinya. Kendala tersebut antara lain, harga tanah di perkotaan mahal dan terbatas; image/citra lingkungan perumahan yang dibangun cenderung menurun kalau ada rumah sederhana, dalam SKB LHB tidak diatur secara jelas dan tegas tentang insentif dan disinsentif (sanksi); persoalan kompensasi yang tidak jelas dan sebagainya

Ketiga, dari aspek yuridis SKB tidak punya legitimasi yang kuat karena tidak dipayungi oleh aturan yang lebih tinggi (undang-undang) sebagaimana yang sedang disiapkan ini.

Kebijakan Hunian Berimbang yang baru sebagaimana  diamanatkan dalam Pasal 34 sampai 37 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, tentu saja belum memadai. Oleh karena itu perlu dijabarkan lebih lanjut (rinci) yang selanjutnya dituangkan dalam Peraturan Menteri tentang Hunian Berimbang, sebagaimana diamanatkan dalam UU Nomor 1 Tahun 2011 dan saat ini proses penyusunan rancangannya masih dalam pembahasan tentang insentif.

Sebenarnya apa yang menjadi kendala utama pelaksanaan aturan hunian berimbang selama ini? Apakah pengaturan yang ada saat ini sudah bisa menangani kendala tersebut? Apakah dengan nantinya masih dianggap perlu dibuatkan pengaturan lebih lanjut sebagai kelanjutan dari pengaturan dalam UU? (Jika ya, apa bentuknya dan kapan rencananya)

Sebagaimana telah dikemukakan sebelumnya beberapa kendala utama pelaksanaan LHB antara lain, kewajiban membangun rumah sederhana dalam satu hamparan dinilai mengurangi keuntungan pengembang; harga tanah mahal sehingga sulit dibangun rumah sederhana untuk mewujudkan LHB sesuai ketentuan; image/citra lingkungan perumahan yang dinilai akan turun; kelompok yang lebih mampu (mewah) tidak ingin hidup berdampingan dengan MBR; belum ada insentif dan disinsentif yang jelas untuk menjadi daya tarik pembangunan dengan Hunian Berimbang, dan lain-lain.

Kebijakan Hunian Berimbang yang baru sebagaimana  diamanatkan dalam Pasal 34 sampai 37 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, tentu saja belum memadai. Oleh karena itu perlu dijabarkan lebih lanjut (rinci) yang selanjutnya dituangkan dalam Peraturan Menteri tentang Hunian Berimbang, sebagaimana diamanatkan dalam UU Nomor 1 Tahun 2011 dan saat ini proses penyusunan rancangannya masih dalam pembahasan tentang insentif.

Sebenarnya apa yang menjadi kendala utama pelaksanaan aturan hunian berimbang selama ini? Apakah pengaturan yang ada saat ini sudah bisa menangani kendala tersebut? Apakah dengan nantinya masih dianggap perlu dibuatkan pengaturan lebih lanjut sebagai kelanjutan dari pengaturan dalam UU? (Jika ya, apa bentuknya dan kapan rencananya)

Sebagaimana telah dikemukakan sebelumnya beberapa kendala utama pelaksanaan LHB antara lain, kewajiban membangun rumah sederhana dalam satu hamparan dinilai mengurangi keuntungan pengembang; harga tanah mahal  sehingga sulit dibangun rumah sederhana untuk mewujudkan LHB sesuai ketentuan; image/citra lingkungan perumahan yang dinilai akan turun; kelompok yang lebih mampu (mewah) tidak ingin hidup berdampingan dengan MBR; belum ada insentif dan disinsentif yang jelas untuk menjadi  daya tarik pembangunan dengan Hunian Berimbang, dan lain-lain.

Rumah Sederhana?

Sebelumnya memang konsep komposisi LHB sesuai  dengan yang termaktub dalam SKB tersebut, tapi saat ini  kita (Kemenpera-Red) sedang mencoba mengembangkan  menjadi lebih luas termasuk menyangkut hal rumah tapak dan rumah susun juga kemungkinan perubahan komposisi, misalnya menjadi 1:2:3 termasuk insentif dan diinsentif. Harapannya bisa diimplementasikan di daerah.

Beberapa rumor beredar bahwa sebenarnya konsep 1, 3, 6 ini terlalu dipaksakan untuk diwujudkan, padahal sebenarnya pihak penyelenggara perumahan kurang bisa memperoleh keun­ tungan, bagaimana Bapak melihat persoalan ini?

Rumor tersebut ada benarnya, tapi saat ini kita sudah  berdasarkan amanat undang-undang karena itu saat ini kita(Kemenpera-Red.) mencoba memperbaiki aturannya melalui Permenpera tentang Hunian Berimbang yang sedang disusun. Dalam prosesnya kita mengadakan semacam â??dengar pendapatâ?? untuk menjaring masukan atau keinginan dari para pemangku kepentingan penyelenggara dan pelaksana pembangunan perumahan dan kawasan permukiman.

Bagaimana peran pemerintah daerah dalam hal ini?

Peran Pemda masih terbatas dan kurang memahami benar atas tujuan Hunian Berimbang, padahal Hunian Berimbang sangat terkait dengan kepentingan Pemda sendiri dalam penyediaan rumah bagi semua kelompok masyarakat termasuk bagi MBR didaerahnya serta menjadi tanggung jawab Pemda dalam penyediaan rumah sebagaimana diatur dalam PP Nomor 38 Tahun 2007

Sejauh ini implementasi hunian berimbang yang sudah dilakukan dan berhasil ada di daerah mana saja?

Beberapa contoh pelaksanaan pembangunan perumahan dengan konsep Hunian Berimbang sampai saat ini antara lain; Perumahan Telaga Kahuripan di kabupaten Bogor dengan luas lokasi lebih kurang 750 Ha, Perumahan Bukit Semarang Baru di kabupaten Semarang dengan luas lokasi lebih kurang 1.250 Ha, Perumahan Bukit Baruga di kota Makassar dengan luas lokasi lebih kurang 1.000 Ha, Perumahan Driyorejo di kabupaten Gresik dengan luas lokasi lebih kurang 1.000 Ha dan Perumahan Kurnia Jaya di kota Batam dengan luas lokasi lebih kurang 100 Ha. Diharapkan ke depan akan banyak lagi pengembang yang akan melak­ sanakan konsep Hunian Berimbang ini.

Apakah insentif yang bisa diberikan oleh pemerintah (baik pemerintah pusat maupun pemerintah daerah) kepada pengem­ bang jika telah membangun kawasan perumahan dan permu­ kiman dengan konsep hunian berimbang?

Berbagai insentif memang perlu dipikirkan. Beberapa insentif yang sedang diusulkan dalam Rancangan Permenpera tentang Hunian Berimbang saat ini antara lain; pemberian  stimulan PSU (Prasarana, Sarana dan Utilitas - Red.) untuk rumah sederhana; pemberian stimulan DAK bidang perumahan dan permukiman; pemberian program-program Kemenpera (RP3KP, Rencana Rinci, DED), pemberian penghargaan di bidang perumahan; serta dari Pemda memberikan  pembebasan restribusi dan perijinan dan juga pemberian kemudahan lainnya. Intinya kita akan berusaha memberikan insentif yang lebih, bukan pas dengan modal, karena harus kita hargai pengorbanan yang mereka (pengembang - Red.) lakukan untuk mewujudkan ini.

Apakah yang telah dilakukan selama ini dalam upaya memberikan pemahaman kepada para pengembang agar melaksanakan konsep Lingkungan Hunian Berimbang?

Dalam rangka menyiapkan Permenpera Hunian Berimbang, seperti di awal telah diterangkan kita sudah melakukan diskusi-diskusi di Pusat dan Daerah sekaligus menginfor­masikan dengan mengundang para pemangku kepentingan di bidang perumahan seperti dari  Kementerian Pekerjaan Umum, Kementerian Dalam Negeri, REI, APERSI, PERUMNAS, KOPERASI, Pemerintah Provinsi/Kota/Kabupaten, kalangan civitas akademika dari perguruan tinggi, pengamat perumahan dan lainnya untuk menyampaikan pendapat, masukan saran, bahkan uneg-uneg-nya tentang Hunian Berimbang.  Dengan demikian nantinya Permenpera ini dapat mewadahi berbagai macam aspirasi dan keinginan serta ide-ide baru yang segar.

Selama ini konsep Lingkungan Hunian Berimbang selalu diterapkan pada Rumah Tapak, apakah bisa konsep ini diterapkan pada Rumah Susun?? Mohon penjelasan Bapak.

Konsep pembangunan perumahan dengan hunian berimbang pada prinsipnya dapat juga diterapkan pada pembangunan Rumah Susun Milik (RUSUNAMI). Hal tersebut sedang dicoba untuk dikembangkan misalnya dalam satu  kawasan dibangun apartemen mewah, apartemen menengah dan disampingnya dapat dibangun Rusunami. Atau untuk rumah tapak misalnya jika memiliki lahan sempit maka untuk rumah sederhananya dapat dikonversi menjadi rusunami sehingga Hunian Berimbang dapat diwujudkan

SB: Inforum - Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Direktorat Jendral Penyediaan Perumahan – Direktorat Rumah Umum dan Komersial (perumahan.pu.go.id)